Quanto costa uno sfratto a Milano

Articolo a cura dell'Avv. Claudia Lantieri, esperta in diritto immobiliare a Milano

- Quando attivare la procedura di sfratto

- I fattori che determinano il costo dello sfratto

- Fase 1: Costi del procedimento fino alla convalida

- Fase 2: Costi dell'esecuzione forzata (Ufficiale Giudiziario)

- Fase 3: Recupero dei canoni non versati

- Tabella riassuntiva spese vive (Contributo Unificato)

- Tariffe avvocato

Non percepire il canone di locazione rappresenta una perdita economica importante. Quando un inquilino ritarda il pagamento o accumula mesi di morosità, è fondamentale agire tempestivamente. Il contratto di locazione stabilisce obblighi precisi: il locatore consegna l'immobile, il conduttore paga il corrispettivo. Se questo equilibrio si rompe, la legge tutela il proprietario attraverso lo sfratto per morosità.

Il costo totale di uno sfratto non è fisso, ma dipende da tre variabili principali:

• L'importo dei canoni scaduti: determina la tassa statale (Contributo Unificato).
• La reazione dell'inquilino: se il debitore si oppone, il rito si trasforma da sommario a ordinario, aumentando l'attività legale.
• La necessità di esecuzione forzata: se l'inquilino non se ne va dopo la sentenza, bisogna intervenire con l'Ufficiale Giudiziario.

Ottenere la convalida non significa riavere subito le chiavi. Se l'inquilino resta nell'immobile, l'avvocato deve procedere con:

1. Atto di Precetto: intimazione a rilasciare l'immobile entro 10 giorni.
2. Monitoria di Sgombero: avviso della data e ora in cui si presenterà l'Ufficiale Giudiziario.
3. Accessi dell'Ufficiale: spesso sono necessari più tentativi, talvolta con l'ausilio di fabbro o forza pubblica.

Contestualmente allo sfratto, si può chiedere un Decreto Ingiuntivo per recuperare le somme dovute. L'Avvocato Lantieri valuta insieme al cliente la convenienza di questa azione: ha senso procedere se il debitore ha beni aggredibili (stipendio, conti correnti, immobili o crediti verso terzi).

Oltre alla parcella dell'avvocato, vanno considerate le tasse dello Stato, calcolate sul valore dei canoni da recuperare:

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Il compenso dell'avvocato per una procedura di sfratto non è arbitrario, ma segue i parametri ministeriali (D.M. 55/2014 e successivi aggiornamenti) che stabiliscono i compensi medi in base al valore della pratica, ovvero l’ammontare dei canoni di locazione non pagati. Nello Studio dell'Avvocato Claudia Lantieri, la politica tariffaria si basa sulla massima trasparenza: al cliente viene fornito un preventivo scritto dettagliato che distingue chiaramente tra "spese vive" (tasse, notifiche e bolli) e "onorari professionali".

È importante sottolineare che, in caso di convalida dello sfratto, il Giudice del Tribunale di Milano  condanna l'inquilino moroso al rimborso delle spese legali sostenute dal proprietario. Questo significa che il locatore ha il diritto di tentare il recupero della parcella direttamente dal debitore. La determinazione del costo finale terrà conto della complessità della vicenda, distinguendo tra la fase di intimazione e l'eventuale fase esecutiva necessaria per il rilascio forzato dell'immobile.

Fase giudiziale: fino alla convalida

In questa fase si ottiene l'ordinanza del Giudice che dichiara risolto il contratto.

• Morosità fino a € 5.200: L'onorario medio si attesta tra € 600 e € 900 + accessori (IVA e CPA).
• Morosità da € 5.201 a € 26.000: L'onorario medio varia tra € 1.100 e € 1.600 + accessori.
• Spese Vive (da aggiungere): Il Contributo Unificato e le marche da bollo (vedi tabella sopra) variano da circa € 50 a € 145.

Fase esecutiva (sgombero forzato)

Se l'inquilino non se ne va spontaneamente dopo la convalida, occorre agire con l'Ufficiale Giudiziario.

• Compensi professionali: Per precetto e preavviso di rilascio, la tariffa media è di circa € 400 - € 700, a cui vanno aggiunte le spese di notifica e le trasferte dell'Ufficiale Giudiziario (circa € 150 - € 300 complessivi tra tasse e accessi).

Il vantaggio del recupero: È importante sapere che, con l’ordinanza di convalida, il Giudice del Tribunale di Milano condanna l’inquilino a rimborsarti queste spese. Anche se dovrai anticiparle, queste cifre diventano un credito legale che potrai esigere dal debitore.

Il preventivo definitivo può subire variazioni in base a:

1. Opposizione dell'inquilino: Se il conduttore compare in udienza contestando il debito, la causa diventa più complessa.
2. Numero di accessi: Più volte l'Ufficiale Giudiziario deve recarsi all'immobile (magari con fabbro o forza pubblica), più aumentano le spese vive.

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