Avvocato per controversie condominiali

Le spese condominiali sono tutti quei pagamenti che vengono fatti per la conservazione e la manutenzione del condominio nell’interesse comune dei condomini in un determinato periodo di tempo che solitamente coincide con l’anno di gestione. Le parti comuni di un edificio sono disciplinate dal codice civile all'art. 1117 al quale integralmente si rimanda e che ricomprende  le scale, i portoni, le facciate, il suolo, il sottosuolo, il tetto, etc. Alcune spese sono ordinarie, altre sono di natura straordinaria (es. il rifacimento del tetto, della facciata, etc.), infine vi sono spese che riguardano singole unità abitative e che pertanto devono essere sopportate dai relativi proprietari. Le spese condominiali vengono deliberate dall’assemblea del condominio e devono essere pagate da tutti i condomini a prescindere dalla loro decisione alla delibera.

Come vengono ripartite le spese condominiali

In linea generale tutti coloro che fanno parte del condominio devono partecipare al pagamento delle spese condominiali. All'interno del condominio, poi, vi sono vari criteri di ripartizione delle spese stesse. In proporzione alla proprietà, in ragione all'uso che il singolo può fare delle cose comuni o dell'utilità. Il codice civile, infatti, specifica che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne". Così come se vi sono più scale o se i servizi comuni servono solo una parte del condominio, le spese verranno sostenute da quella parte dei condomini che ne gode.

Per quanto riguarda la ripartizione generale, al fine di stabilire il carico delle spese su ciascun condomino in base alla proprietà vengono adottate le tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali convertono il valore della singola proprietà immobiliare sulla base delle intere parti comuni dell'edificio. Esse variano non solo in base alla metratura dell'appartamento o porzione di immobile, ma anche per il piano, l'esposizione e altri fattori indipendentemente dall'eventuale ristrutturazione interna dell'unità. Secondo l'art. 1138 c.c. se in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.

Il regolamento condominiale è formato da una serie di regole che devono essere osservate da tutti i condomini e che disciplinano l’uso dei beni comuni, i doveri e i diritti dei condomini, il ruolo dell’amministratore, la ripartizione delle spese ed il decoro dello stabile.

Se i condomini sono più di dieci deve essere necessariamente formato il regolamento condominiale anche se spesso esso è presente sin dalla costituzione del condominio ad opera del costruttore. Nel caso in cui invece il condominio si formi successivamente, vuoi per frazionamento dell’immobile o per alienazione di alcune unità immobiliari, il regolamento deve essere approvato secondo le maggioranze stabilite dall’art. 1136 c.c., cioè la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore del condominio.

Altre informazioni

Le tabelle contrattuali sono quelle presenti negli atti di vendita e si ritengono conosciute ed approvate da colui che acquista un appartamento.

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Una delibera assembleare può essere impugnata entro certi limiti di tempo.

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Chi paga i debiti del condominio?

I debiti del condominio vengono pagati da tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali. se alcuni condomini si rendono morosi l'amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Sono contrario alla causa decisa dall'assemblea. Cosa posso fare?

Se intendi dissociarti da una lite che il condominio intende instaurare puoi farlo esprimendo il tuo dissenso entro 30 giorni dalla delibera nella quale l’assemblea ha deciso. Per farlo dovrai notificare un atto all’amministratore. Se il condominio dovesse perdere la causa potrai recuperare dagli altri condomini le somme pagate.

Spesso in condominio nascono liti a causa del rumore fatto dai vicini che involontariamente o per semplice dispetto non prestano attenzione alle esigenze altrui. In linea generale occorre verificare se il rumore superi la normale tollerabilità che è fissata in 5 decibel per il giorno e 3 decibel per la notte, oltre al rumore di fondo che può essere dovuto al traffico esterno, dal vociare altrui, etcc.