Avvocato per locazione e sfratti
Tutta l'assistenza legale necessaria in materia di
locazione e sfratti per contratti abitativi e commerciali
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L'avvocato Claudia Lantieri offre al cliente assistenza e consulenza completa per locazioni e sfratti. La professionista fornirà, infatti, tutte le informazioni e il supporto necessari per affrontare lo sfratto per morosità, lo sfratto per necessità e in qualsiasi controversia relativa alla locazione. L’avvocato Lantieri, avvocato per sfratto a Milano e Torino, ascolta i clienti e, grazie a preparazione e competenza, assiste in tutte le fasi la parte che desidera riprendere la propria casa ovvero ritiene di aver sottoscritto un contratto capestro.
Quando è necessario l’intervento di un avvocato? Quando gli impegni presi dalle parti non vengono più onorati (il pagamento del canone di locazione da una parte o il libero godimento dell'immobile affittato dall'altra) e il contratto risulta sbilanciato in favore dell'una o dell'altra parte; oppure quando il proprietario ha la necessità di rientrare nel possesso della propria abitazione in modo lecito. E’ opportuno contattare un avvocato esperto in locazione e sfratto che sia in grado di comprendere il problema e di consigliare come comportarsi per evitare di porre in atto comportamenti lesivi e controproducenti.
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Locazione
Nella vita quotidiana capita di dover concedere in locazione un immobile non occupato e scegliere il contratto più adatto al caso.
La legge consente ai proprietari immobiliari di stipulare il contratto di locazione in base alle proprie esigenze ed a quelle dell’inquilino.
E’ importante, però, prima di sottoscrivere il contratto, verificare la correttezza delle varie clausole che si accettano e che consentono, in un secondo momento, di recedere, di chiedere i danni, di chiedere l’aumento del canone a scadenze prestabilite, ovvero anche solo di conoscere l’indirizzo per inviare la corrispondenza.
Non sempre le formule che vengono proposte on line sono complete di tutti gli elementi.
Per questo motivo conviene, in via preventiva, affidarsi al parere di un esperto che verifichi l’esistenza di tutti gli elementi necessari e sappia, in caso di problemi, porvi rimedio.
Sfratto
In alcuni casi il rapporto tra proprietario e inquilino diviene difficoltoso o perché non vengono pagati i canoni di locazione pattuiti, vuoi perché nonostante la scadenza del contratto l’inquilino non vuole lasciare i locali, vuoi ancora perché il proprietario ha la necessità di rientrare anticipatamente nel possesso dei propri beni.
In questi ed in altri casi occorre richiedere l’intervento di un avvocato esperto in sfratto per poter tutelare i propri diritti nel pieno rispetto delle prescrizioni di legge.
Vi sono varie tipologie di sfratto in base alle esigenze del proprietario:
Sfratto per morosità
Si parla di sfratto per morosità nel caso in cui l’inquilino non provveda a pagare regolarmente i canoni di locazione stabiliti nel contratto stipulato con il proprietario. Quando ciò succede è necessario rivolgersi ad un avvocato per iniziare il procedimento di sfratto per morosità.
Il legale solitamente redige la lettera di diffida o di messa in mora prima di iniziare la vera e propria causa. Nella lettera vengono indicati chiaramente quali mesi di canone e quali spese deve ancora pagare l’inquilino ed il termine entro il quale il pagamento deve essere fatto.
Nel caso in cui il conduttore continui a non pagare o avanzi contestazioni pretestuose, l’avvocato esperto in sfratto per morosità dovrà predisporre la vera e propria intimazione di sfratto e portarla a conoscenza dell’inquilino tramite la notifica fatta dall’Ufficiale Giudiziario. Successivamente la causa viene iscritta a ruolo con contestuale versamento del contributo unificato.
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All'udienza fissata il Giudice verifica se esiste ancora il debito, quali canoni non sono stati pagati e se l’inquilino intende o no pagare. In caso di persistenza della morosità e se il conduttore non vuole pagare, il Giudice convalida l’intimazione fissando il tempo per l’inizio della vera e propria esecuzione.
Una volta ottenuta la convalida l’avvocato provvederà a redigere ulteriori atti preparatori da portare all’Ufficiale Giudiziario con il quale dovrà essere concordato il primo e gli accessi successivi fino ad arrivare alla riconsegna dell'immobile.
Si tenga presente che a Milano l’esecuzione per il rilascio dell’immobile viene fatta solo ed esclusivamente con l’ausilio della Forza Pubblica e dopo il primo accesso.
Sfratto per necessità
Si parla comunemente di sfratto per necessità, anche se in realtà si tratta di un diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, per motivi tassativamente previsti dalla legge.
L’art. 3 della Legge 431/98 consente la disdetta del contratto in casi specifici e dettagliati. Vediamoli:
Il proprietario di casa può mandare disdetta:
a) se vuole destinare il bene immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori dei figli e parenti entro il secondo grado
b) se vuole destinare il bene – di proprietà di persona giuridica con fini socio-assistenziali – al perseguimento di fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto o altro, ma in questo caso deve indicare al conduttore un’altra soluzione abitativa
c) se il conduttore sia titolare di altro bene immobile libero ed adeguato nel territorio del medesimo Comune
d) se l’alloggio sia posto in stabile gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o stabilizzato e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere
e) se il bene stesso versa in condizioni tali da dover essere integralmente ristrutturato o addirittura demolito o trasformato
f) se intende costruire in elevazione sopra all’ultimo piano e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere
g) se il conduttore non occupa stabilmente e continuativamente il bene senza giustificato motivo e non vi sia stata legittima successione nel contratto
h) se intende cedere a terzi il bene e non ha altri beni immobili (oltre alla propria abitazione)
Al di fuori di questi casi non è possibile accorciare la durata del contratto di locazione.
Occorre fare molta attenzione a ciò che si scrive nella disdetta ed è per questo che, prima di ogni altra cosa, occorre consultarsi con un avvocato esperto in materia.
Il Giudice, infatti, durante la causa andrà proprio a verificare il contenuto della lettera di disdetta e la corrispondenza tra ciò che è stato scritto nella lettera, ciò che viene indicato nell’atto introduttivo e quelle che sono le reali necessità del proprietario dell’immobile.
Dopo aver inviato la disdetta entro i termini previsti dalla legge (1 anno in caso di immobile ad uso commerciale o 6 mesi in caso di immobile ad uso abitativo) è possibile iniziare l’azione per ottenere il provvedimento che consente di rientrare nel possesso dell’immobile.
Sfratto per finita locazione
Nel caso in cui il proprietario non intenda rinnovare il contratto all'inquilino al termine del periodo naturale dello stesso (4+4 ovvero 3+2 o 6+6), può rivolgersi al Giudice al fine di ottenere un provvedimento che consenta di rientrare nel possesso dell’immobile.
Prima di depositare il ricorso occorre inviare al conduttore una raccomandata con la quale si comunica l’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione.
L’atto che verrà predisposto sarà differente in caso di azione prima della scadenza (licenza per finita locazione) ovvero azione successiva alla scadenza (sfratto per finita locazione).
In ogni caso, ottenuto il provvedimento, sarà necessario poi eseguire con l’Ufficiale Giudiziario per riottenere il possesso del bene.
Altre informazioni
Chi paga le spese dell’avvocato per lo sfratto?
Quando il Giudice convalida lo sfratto pone le spese legali a carico del debitore conduttore che si trova a pagare anche gli interessi e le spese per l’esecuzione dello sfratto, nonostante le stesse siano anticipate dal proprietario dell’immobile.
Quanto dura un contratto di locazione
Secondo il codice civile la durata massima di un contratto di locazione non può essere superiore ai trent'anni. occorre però distinguere tra i vari tipi di immobili che si intendono locare.
Quali spese deve pagare il conduttore e quali il locatore
In linea generale il proprietario deve pagare tutte le spese straordinarie mentre l'inquilino le spese ordinarie e le piccole manutenzioni.
Quando posso sfrattare l'inquilino
Per le locazioni ad uso abitativo basta una sola mensilità in arretrato, ma il conduttore ha venti giorni di tempo per pagare. Quindi il procedimento di sfratto può essere azionato solo a partire dal ventunesimo giorno successivo a quello in cui il pagamento doveva avvenire.
Quanto costa la parcella dell'avvocato per lo sfratto?
Il costo di uno sfratto varia in base all'importo dei canoni e delle spese non pagati.
Quanto tempo dura lo sfratto
La procedura di sfratto inizia con l'intimazione nella quale viene fissata la prima udienza di comparizione. Se all'udienza l'inquilino non compare il Giudice convalida e fissa la data dell'esecuzione dello sfratto circa un mese dopo l'udienza. Prima di questa data il proprietario non può mandare via il conduttore, ma deve attendere. Successivamente i tempi variano in base al carico di lavoro dell'Ufficiale Giudiziario che programma l'accesso.
Mi serve la casa che ho dato in affitto. Cosa posso fare?
Se non è ancora decorso il termine della prima scadenza contrattuale, puoi iniziare uno sfratto per necessità dichiarando al conduttore il motivo per cui chiedi la restituzione dell'immobile. Per esempio se vuoi destinare il bene immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per te, per il coniuge o per i figli.
Quanto costa un preventivo?
Il preventivo per lo sfratto non costa nulla, è completamente gratuito. Occorre solo mandare la richiesta compilando il modulo e descrivere la situazione (canoni non pagati, da quanto tempo). Riceverai sempre per mail il preventivo per la pratica.