Lavori straordinari in condominio: chi paga?

La gestione delle spese condominiali è una delle questioni che più frequentemente generano dubbi e discussioni tra i condomini. Una delle domande più ricorrenti è: chi deve pagare i lavori straordinari in condominio?
Per rispondere correttamente è necessario distinguere tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, conoscere cosa stabilisce il Codice Civile e comprendere il ruolo dell’assemblea condominiale.

In questo articolo analizziamo in modo chiaro e completo come vengono ripartite le spese straordinarie, quali sono i diritti e gli obblighi dei proprietari, cosa succede in caso di affitto e come tutelarsi legalmente.

Indice dei contenuti

Che cosa si intende per lavori straordinari in condominio

Secondo il Codice Civile (art. 1124 e seguenti), i lavori condominiali possono essere divisi in due categorie principali:

Manutenzione ordinaria

Interventi necessari per il mantenimento quotidiano e periodico delle parti comuni, come:

Pulizia scale e spazi condominiali
Piccole riparazioni
Fornitura energia elettrica per le parti comuni
Servizio di portineria

Queste spese vengono coperte con il fondo ordinario e pagate dai condomini secondo le tabelle millesimali.

Manutenzione straordinaria

Riguarda invece interventi non ricorrenti, più costosi e strutturali, come:

Rifacimento della facciata
Riparazione o sostituzione del tetto
Ristrutturazione del vano scale
Installazione o sostituzione dell’ascensore
Sistemazione del cortile o delle fondamenta

Sono interventi che incidono sul valore e sulla sicurezza dell’edificio, quindi richiedono delibera assembleare e spesso un fondo straordinario.

Chi paga i lavori straordinari: ripartizione delle spese

In linea generale, le spese per lavori straordinari vengono divise secondo le tabelle millesimali, salvo diverse clausole nel regolamento condominiale.

Tuttavia, ci sono casi particolari:

Parti che servono solo alcuni condomini

Se l’intervento riguarda una parte comune solo a una parte dei condòmini (es. scale e pianerottoli per alcune unità): pagano solo i condomini che ne traggono utilità, in proporzione. L'art. 1123 c.c. recita testualmente al comma 2: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".

Ascensore o impianto centralizzato

La Corte di Cassazione ha stabilito che la spesa va così divisa:

50% secondo altezza del piano (chi abita più in alto paga di più)
50% secondo millesimi di proprietà

L'art. 1124 c.c. recita: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune".

Chi paga in caso di vendita della casa

Dipende da quando l’assemblea ha deliberato i lavori, non da quando iniziano.

Se la delibera è precedente all’acquisto, deve pagare chi era proprietario al momento della delibera.
Se la delibera è successiva all’acquisto, paga il nuovo proprietario.

Questa regola è fondamentale quando si compra casa: è sempre consigliabile chiedere all’amministratore una situazione spese aggiornata.

Come contestare lavori straordinari non necessari o non urgenti

È possibile contestare la delibera quando:

non è stata convocata correttamente l’assemblea,
manca la maggioranza necessaria,
i preventivi non sono stati messi a confronto,
i lavori non sono realmente necessari o urgenti.

La contestazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla delibera, tramite ricorso formale.

Quando è utile rivolgersi ad un avvocato

È consigliabile richiedere assistenza legale quando:

si ritiene che i lavori approvati non siano necessari
si vuole contestare una delibera condominiale
ci sono morosità o rapporti conflittuali tra condomini
si è in presenza di un regolamento condominiale poco chiaro

Un avvocato esperto in diritto condominiale può:

analizzare la delibera,
verificare la corretta ripartizione delle spese,
tutelare i diritti del singolo condomino o dell’assemblea.

Se ritieni che ti siano state richieste spese straordinarie non dovute, oppure puoi aver diritto a una ripartizione diversa, è importante agire subito, perché i tempi per contestare sono brevi.

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