L'Avvocato Claudia Lantieri, con 30 anni di esperienza, è avvocato di Cassazione ed esercita su tutto il territorio nazionale.
Infiltrazioni da terrazza in uso esclusivo: come ottenere il 100% del risarcimento nel 2026
La sentenza n. 11585/2026 della Corte di Cassazione rappresenta una decisione molto importante in materia di infiltrazioni d’acqua in condominio e responsabilità civile per danni provenienti da terrazze a livello.
La Suprema Corte ha chiarito un principio fondamentale: quando il danno deriva da più cause imputabili a diversi soggetti — condominio, proprietario e conduttore — tutti possono essere chiamati a rispondere in solido nei nei confronti del danneggiato.
La decisione affronta inoltre il complesso rapporto tra:
- La responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c.
- La disciplina delle terrazze a livello prevista dall’art. 1126 c.c.
- La responsabilità solidale ex art. 2055 c.c.
Indice dei contenuti
- I fatti della controversia
- Infiltrazioni da terrazza: quando risponde il condominio
- Responsabilità del proprietario e del conduttore ex art. 2051 c.c.
- Il principio della solidarietà tra i responsabili
- Art. 1126 c.c.: perché il limite di un terzo non vale verso il danneggiato
- Il principio di diritto affermato dalla Cassazione
- Implicazioni pratiche per condomini e locatori
- Conclusioni
- FAQ
I fatti della controversia
La vicenda nasce da due episodi di infiltrazioni d’acqua verificatisi nel 2005 e nel 2006 all’interno di un appartamento sito in un edificio condominiale di Terracina.
Secondo quanto emerso dagli accertamenti tecnici svolti nelle fasi di merito:
- Il sistema di scarico delle acque piovane presentava difetti costruttivi;
- Il bocchettone di scarico della terrazza risultava ostruito da materiale vario;
- La terrazza era in uso esclusivo al proprietario e al conduttore dell’immobile sovrastante.
In primo grado il Tribunale di Latina aveva condannato esclusivamente il condominio, rigettando le domande verso proprietario e inquilino. Successivamente, la Corte d’Appello di Roma ha invece riconosciuto il concorso di responsabilità ex artt. 2051-2055 c.c.:
- Del condominio;
- Del proprietario dell’immobile (nella specie, l'erede);
- Del conduttore utilizzatore della terrazza.
La Corte di Cassazione, con la pronuncia del 2026, ha confermato integralmente questa impostazione rigettando il ricorso del conduttore.
Infiltrazioni da terrazza: quando risponde il condominio
La Corte ribadisce un principio consolidato: il condominio risponde dei danni derivanti dalle parti comuni dell’edificio o quando omette la necessaria manutenzione e ricostruzione del bene in funzione della sua utilità comune.
Nel caso esaminato:
- Il sistema di smaltimento delle acque (discendente della gronda) era strutturalmente difettoso e posizionato in modo errato;
- La manutenzione ordinaria e straordinaria risultava inadeguata;
- Il sistema di deflusso ha contribuito causalmente agli allagamenti in caso di sovraccarico di piovana.
- Per questo motivo il condominio è stato legittimamente ritenuto corresponsabile del danno subito dal proprietario dell’appartamento sottostante.
Hai subito infiltrazioni?
Responsabilità del proprietario e del conduttore ex art. 2051 c.c.
Uno dei punti più interessanti della sentenza riguarda la responsabilità del conduttore (inquilino) dell’immobile. La Cassazione afferma che il conduttore, in quanto custode della terrazza utilizzata in via esclusiva, risponde dei danni ai sensi dell’art. 2051 c.c.
La responsabilità nasce dalla relazione materiale con la cosa e dagli obblighi di:
- Vigilanza;
- Manutenzione ordinaria;
- Controllo dello stato dei luoghi.
Nel caso concreto, l’ostruzione del bocchettone di scarico a causa di detriti non rimossi è stata considerata una concausa diretta delle infiltrazioni. La Corte sottolinea inoltre che:
- La responsabilità da custodia ha natura oggettiva;
- Non occorre dimostrare una condotta colposa specifica del custode;
- È sufficiente il nesso causale tra la cosa in custodia (la terrazza) e il danno.
Il principio di solidarietà tra i responsabili
La sentenza richiama l’applicazione dell’art. 2055 c.c. in tema di responsabilità solidale extracontrattuale. Secondo la Cassazione, quando più soggetti contribuiscono causalmente allo stesso evento dannoso:
- Il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno dei responsabili;
- Tutti i corresponsabili sono obbligati in solido.
Nel caso delle infiltrazioni esaminato:
- Il condominio risponde per le carenze strutturali della res comune;
- Il proprietario risponde quale titolare del bene e della manutenzione straordinaria;
- Il conduttore risponde quale custode e usuario esclusivo della terrazza.
Di conseguenza, il danneggiato non è obbligato a suddividere preventivamente la richiesta risarcitoria tra i diversi soggetti coinvolti.
Art. 1126 c.c.: perché il limite di un terzo non vale verso il danneggiato
La Cassazione affronta poi un tema fortemente dibattuto: l'estensione dei criteri dell’art. 1126 c.c. all'obbligazione risarcitoria. Questa norma stabilisce notoriamente che:
- Un terzo (1/3) delle spese relative alla terrazza a livello grava sull’utilizzatore esclusivo;
- Due terzi (2/3) gravano sui condomini cui la terrazza funge da copertura.
Il ricorrente sosteneva che anche il risarcimento del danno dovuto al terzo dovesse essere limitato a tale quota. La Corte ha respinto con decisione questa tesi. Secondo i giudici:
- La ripartizione prevista dall’art. 1126 c.c. riguarda esclusivamente i rapporti interni tra i corresponsabili;
- Nei confronti del terzo danneggiato opera invece la responsabilità solidale ex art. 2055 c.c.
Pertanto il danneggiato può pretendere l’intero importo da uno qualsiasi dei corresponsabili. Solo successivamente colui che ha pagato potrà esercitare il diritto di regresso verso gli altri co-obbligati nei limiti delle rispettive quote interne.
Hai bisogno di chiedere una revisione?
Il principio di diritto affermato dalla Cassazione
La Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto, destinato ad avere un forte impatto nelle future controversie condominiali:
"In presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all'appartamento sottostante, provocato da più soggetti, quali, nella specie, il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio [...], il regime di solidarietà imposto dall'art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, quindi, rispetto all'attore, i limiti del terzo o dei due terzi, pari alle frazioni imputabili all'uno o agli altri a norma dell'art. 1126 c.c. (viceversa operanti nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove in tal senso sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso)".
Implicazioni pratiche per condomini e locatori
La sentenza
Cassazione 11585/2026 offre indicazioni operative e di gestione del rischio molto chiare per tutte le figure coinvolte
Per il condominio
L’amministratore deve monitorare costantemente lo stato delle terrazze a livello (anche se private), pianificare interventi tempestivi sui sistemi di scarico condominiali e programmare manutenzioni periodiche per evitare che difetti strutturali si trasformino in concause di danno.
Per il proprietario
Il proprietario (locatore) non può ritenersi automaticamente esonerato da ogni responsabilità solo perché l’immobile è concesso in locazione. Egli conserva la custodia sulle strutture murarie e sugli impianti incorporati, rispondendo della manutenzione straordinaria (come l'adeguatezza degli infissi e delle pavimentazioni del terrazzo).
Per il conduttore
Chi utilizza in via esclusiva terrazze o lastrici solari in forza di un contratto di affitto deve prestare massima attenzione alla manutenzione ordinaria. È suo preciso dovere verificare la costante pulizia degli scarichi, prevenire ostruzioni da detriti o foglie e segnalare tempestivamente al proprietario qualsiasi anomalia o infiltrazione. La mancata vigilanza comporta una responsabilità diretta e solidale per l'intero danno patrimoniale arrecato ai vicini.
Conclusioni
La sentenza della Cassazione n. 11585/2026 rafforza nettamente l’orientamento che tutela il danneggiato nelle controversie da infiltrazioni condominiali.
La Corte ha chiarito definitivamente che:
- La responsabilità può essere condivisa in solido tra più soggetti a titolo extracontrattuale;
- Il danneggiato ha il diritto di chiedere il 100% del risarcimento a ciascun corresponsabile;
- I criteri di ripartizione frazionata dell’art. 1126 c.c. non possono essere opposti al danneggiato, poiché operano solo in sede di regresso interno.
- Per condomìni, proprietari e conduttori questo principio si traduce nell'obbligo di una maggiore e più consapevole attenzione alla manutenzione preventiva dei sistemi di deflusso delle acque, al fine di evitare contenziosi complessi e condanne economiche particolarmente gravose.
Sei un proprietario danneggiato da infiltrazioni o hai ricevuto una richiesta di risarcimento come custode di una terrazza?
Compila il modulo per chiedere una valutazione della tua posizione
Oppure scrivici direttamente su WhatsApp per una risposta rapida
F.A.Q. infiltrazioni da terrazza e risarcimenti
Cosa succede se il Condominio non vuole pagare la sua quota di danni?
Dopo la sentenza di Cassazione 11585/2026, il danneggiato non deve preoccuparsi dei conflitti interni al condominio. Avendo la Cassazione confermato la responsabilità solidale, puoi richiedere il 100% del risarcimento direttamente al proprietario della terrazza o all'inquilino. Sarà poi compito di chi ha pagato rivalersi sul Condominio per recuperare i due terzi di spesa.
Chi risponde delle infiltrazioni se l’appartamento con la terrazza è in affitto?
Rispondono sia il proprietario (locatore) sia l'inquilino (conduttore), ma per causali differenti. L'inquilino risponde come custode della cosa (art. 2051 c.c.) per l'omessa manutenzione ordinaria, come la mancata pulizia delle foglie o dei detriti che ostruiscono gli scarichi. Il proprietario risponde invece dei difetti strutturali o della manutenzione straordinaria. Verso il danneggiato, la responsabilità resta solidale.
La regola di ripartizione 1/3 e 2/3 dell’art. 1126 c.c. è stata abolita?
No, la regola dell'art. 1126 c.c. resta pienamente valida, ma opera solo nei rapporti interni tra i responsabili del danno (Condominio, proprietario, conduttore) in sede di regresso. La vera svolta della Cassazione consiste nel chiarire che questa divisione in quote non può essere opposta al danneggiato, il quale ha diritto di pretendere l'intero importo da un singolo soggetto.
